El programa de seguro anual de un contratista y el programa de un proyecto específico son dos problemas diferentes. El programa anual cubre el negocio: personas, vehículos, herramientas, operaciones. El programa del proyecto cubre la estructura mientras se construye, las promesas hechas al propietario y la responsabilidad que sobrevive a la lista de pendientes. Para obtener una imagen a nivel de empresa, comience con nuestro guía de seguros para contratistas. Este artículo trata sobre el proyecto, donde la mayoría de las fallas de cobertura ocurren porque las obligaciones provienen del contrato, no de la póliza.
La cobertura, las exclusiones y los límites varían según el proveedor y el tipo de póliza. Todas las fuentes vinculadas a continuación fueron verificadas el 23 de agosto de 2026.
Riesgo de los constructores: asegurar la estructura a mitad de construcción
El riesgo de los constructores (curso de construcción) es la póliza de propiedad para un proyecto que aún no existe. IRMI define una póliza de riesgo constructores como seguro de propiedad que cubre la propiedad en el curso de la construcción, generalmente a todo riesgo, que se aplica en el sitio y a la propiedad almacenada fuera del sitio y en tránsito. Dos hechos estructurales importan:
- La mayoría de los riesgos de los constructores están escritos en formas marinas interiores., no formularios de propiedad comercial, que cambian las condiciones, el lenguaje de valoración y endosos disponible.
- El valor final estimado se utiliza como límite del seguro. En cambio, asegurar el valor del contrato es un error de riesgo común y autoinfligido por los constructores.
Lo que normalmente no hace
La exclusión del trabajo defectuoso es la que sorprende a los contratistas. La orientación del IRMI sobre comprar cobertura de riesgo de constructores Es directo: la mayoría de los constructores de riesgo las aseguradoras no cubrirán el costo de hacer bien los defectos de diseño, mano de obra o materiales. La pérdida resultante es diferente: si una soldadura defectuosa provoca un incendio, el daño por incendio puede estar asegurado aunque la soldadura no lo esté.
Los peligros de catástrofe son una pregunta, no una suposición. IRMI ha marcado el lenguaje endoso excluyendo pérdidas "causadas o resultantes de actos fortuitos, incluidos, entre otros, terremotos, inundaciones y tormentas de viento" y advirtió la frase a menudo se deja sin definir. Corrija el lenguaje excluyente indefinido antes de la vinculación, no después de una pérdida.
Costos blandos, demoras y quién es nombrado
Una pérdida física produce dos facturas: reconstruir la obra dañada y llevar el proyecto a través del retraso. El segundo son los costos blandos. IRMI identifica que estos incluyen gastos de publicidad y promoción, tarifas por renegociar arrendamientos, primas de seguros adicionales, intereses sobre préstamos de construcción, impuestos y alquiler de equipos, y señala que las condiciones generales de un contratista general siguen vigentes durante un retraso, a veces de $10,000 o más por mes, sin cobertura sin el endosos correcto.
Nombre a todas las partes con un interés asegurable (propietario, contratista general, subcontratistas, a menudo el prestamista) o espere una pelea posterior a la pérdida por las ganancias. Los contratos normalmente también requieren una renuncia a la subrogación: reconocimiento de un asegurador de que no tiene derecho a subrogarse contra un tercero responsable después de pagar una pérdida. Las exenciones deben estar permitidas por la póliza, no sólo por el contrato.
Transferencia de riesgo contractual
IRMI define transferencia de riesgo contractual como el uso de acuerdos de indemnización y exculpación, renuncias a derechos de recuperación y requisitos de seguro para transmitir a otros lo que de otro modo serían los propios riesgos de pérdida. En un proyecto, todo fluye cuesta abajo: del propietario al contratista general, del contratista general a los subcontratistas.
No fluye sin límite. IRMI describe estatutos anti-indemnización como leyes que restringen el alcance de la responsabilidad legal que una parte puede transferir a otra, comúnmente regulan los contratos de construcción, energía y transporte, y señala que algunas jurisdicciones también limitan el requisito de cobertura asegurado adicional para responsabilidades que no pueden transferirse legalmente mediante indemnización. Estos estatutos difieren según el estado, por lo que el texto aplicable en un proyecto puede ser nulo en otro.
El estado de Asegurado adicional es específico del formulario
un asegurado adicional es una persona u organización que no se incluye automáticamente como asegurado y que se agrega a petición del asegurado nombrado. El detalle crítico es cual endoso lo entrega.
| formar familia | ¿Qué aborda? |
|---|---|
| CG 20 10 (ediciones posteriores) | Asegurado adicional para el asegurado nombrado operaciones en curso |
| CG 20 37 | Asegurado adicional para operaciones completadas — lesiones o daños que ocurren después de terminar el trabajo |
IRMI señala que ISO cambió el lenguaje CG 20 10 de "su trabajo" a "sus operaciones en curso" específicamente para aclarar que la cobertura asegurado adicional no se extiende a las pérdidas de operaciones completadas. Entonces, cuando un contrato requiere el estado de operaciones completadas, el formulario de operaciones en curso no lo entrega, e IRMI ha llamado al CG 20 37 07 04 endoso notoriamente difícil de obtener. Primero confirme disponibilidad.
un certificado de seguro evidencias de que se compraron coberturas y límites. No es la póliza; sólo el endoso dice cuál es realmente el estado de un sub.
Las operaciones completadas sobreviven al proyecto
IRMI define operaciones completadas como trabajo completado según lo estipulado en un contrato, trabajo completado en un solo lugar de trabajo bajo un contrato de múltiples sitios, o trabajo realizado para el uso previsto. Las acusaciones de defectos surgen años después, por lo que la obligación de mantener el estado de operaciones completadas asegurado adicional durante un período definido generalmente significa renovar ese endoso en cada período de la póliza, y el agregado de operaciones completadas de sus productos es un grupo separado antes de que los proyectos puedan agotarse.
Agregados específicos del proyecto
Un estándar responsabilidad civil general La póliza conlleva un agregado general para todo el período de la póliza, por lo que si un contratista ejecuta trabajos simultáneos, un mal proyecto puede consumir el límite del que dependen todos los demás trabajos. IRMI describe el límite agregado general del proyecto de construcción designado endoso como modificar una póliza de CGL para que el agregado general se aplique por separado a cada proyecto designado, dejando límites como el agregado de productos-operaciones completadas sin cambios. La versión estándar ISO es CG 25 03.
Resumen: OCIP y CCIP
IRMI define una programa de seguro controlado — un resumen — como un acuerdo en el que una parte adquiere un seguro para todas o la mayoría de las partes que trabajan en un proyecto o sitio, que generalmente incluye compensación para trabajadores y responsabilidad civil general y, a veces, responsabilidad profesional o por contaminación. un programa de seguro controlado por el propietario es organizado y controlado por el propietario, incluyendo habitualmente responsabilidad civil general, compensación para trabajadores y exceso de responsabilidad, con el objetivo de eliminar brechas, evitar primas duplicadas, agilizar las reclamaciones y otorgar al propietario autoridad sobre las condiciones de cobertura y los protocolos de seguridad. Una CCIP es la misma estructura, patrocinada por el contratista general.
Si está inscrito, pregunte qué es excluido — trabajos, herramientas y equipos fuera del sitio, responsabilidad del automóvil y propiedad comercial Hay excepciones comunes que permanecen con usted: cómo se calcula el crédito de la oferta y cómo se informan las pérdidas en su propia cuenta. compensación para trabajadores experiencia. El plan del NCCI compara las pérdidas reales con las esperadas, con las pérdidas primarias pesan más que el exceso de pérdidas, para que la frecuencia en un proyecto cubierto pueda seguirlo.
Incumplimiento de subcontratistas: seguros versus bonos
| Fianza de cumplimiento | Seguro de incumplimiento de subcontratista | |
|---|---|---|
| Instrumento | Garantía de caución, tripartita | Póliza de seguro de origen |
| Quien califica el sub | la fianza | El contratista, a través de su propio programa de precalificación |
| Contratista retención | Ninguno en la estructura habitual. | El contratista retiene un porcentaje de las pérdidas |
| Ajuste típico | Disponible para todos los tamaños de contratistas | Contratistas más grandes con importantes trabajos subcontratados |
IRMI describe seguro de impago como una alternativa a las fianzas de cumplimiento para financiar el riesgo de incumplimiento del contratista, que requiere que el asegurado implemente una rigurosa precalificación de subcontratistas y retenga un porcentaje de las pérdidas a través de un coseguro, lo que es más adecuado para empresas con trabajo subcontratado sustancial y relaciones de subcontratación establecidas. Se le llama comúnmente Subguardia, originalmente la marca de una aseguradora. La compensación: la sentencia suscripción pasa de una garantía a usted, con una pérdida retenida real.
Responsabilidad del diseño en el proyecto.
El diseño-construcción y el diseño delegado trasladan responsabilidad profesional al contratista. IRMI define seguro de responsabilidad profesional para contratistas como una póliza especializada que cubre la responsabilidad de un contratista por errores u omisiones de diseño, a menudo incluida con la responsabilidad por contaminación y disponible anualmente o para proyectos específicos. como otros Formularios responsabilidad profesional normalmente es reclamaciones presentadas (claims-made), por lo que fecha retroactiva y período de notificación extendido determinan si una alegación de defecto posterior está cubierta.
Clima, intrusión de agua y mitigación documentada
La intrusión de agua es una fuente recurrente de reclamaciones por defectos posteriores a la finalización: fallas en la envolvente, detalles de tapajuntas, transiciones de techos, impermeabilización por debajo del nivel del suelo. El clima durante la construcción lo agrava, porque una estructura parcialmente cerrada aún no tiene envoltura.
La mitigación documentada (secuenciación que limita la exposición de sobres abiertos, protección temporal contra el clima, protocolos de prueba de agua con registros retenidos, consultores de sobres, monitoreo de humedad durante el secado) es información suscriptores pesar al evaluar un proyecto o renovación. No es un descuento al que usted tenga derecho y ningún aseguradora se compromete a obtener un resultado tarifario a cambio de un programa de mitigación. Lo que hace de manera confiable es brindarle a suscriptor algo concreto para evaluar y brindarle evidencia si se disputa un reclamo.
La seguridad funciona de la misma manera, excepto que las obligaciones se fijan reglamentariamente independientemente del seguro. OSHA enumera los peligros de la construcción, incluidos caídas desde tejados, maquinaria sin vigilancia, atropellos, electrocuciones, polvo de sílice y amianto, y 29 CFR 1926.501(b)(1) requiere protección contra caídas para empleados en una superficie con un lado o borde desprotegido seis pies o más por encima de un nivel inferior. El techado tiene su propia dinámica de composición, que se aborda en nuestra artículo de compensación para trabajadores de techado.
Qué evalúan los suscriptores en la presentación de un proyecto
- Tipo de proyecto, ocupación, clase de construcción, altura y pisos.
- Valor total completado y el programa de valores detrás de él.
- Formulario de contrato y requisitos reales de indemnización y seguro.
- Porcentaje de trabajo subcontratado y cómo se precalifica a los subcontratados
- Protocolos de seguridad del sitio, intrusión de agua y trabajo en caliente
- Historial de pérdidas, modificación de experiencia e inscripción final
- Tormenta de viento, zona de inundación y exposición sísmica nombradas en el sitio
Una ilustración hipotética
El siguiente es un ejemplo hipotético sólo con fines ilustrativos. No es una cotización, una indicación de tarifa ni el resultado real de una reclamación.
Supongamos que un contratista general construye una estructura de uso mixto de cuatro pisos. El contrato del propietario requiere el estado asegurado adicional de operaciones completadas para el GC y el propietario por un período definido después de una finalización sustancial. El CG recoge los certificados de cada subcontratista y procede.
Tres años más tarde, la intrusión de agua en una transición de muro cortina produce un reclamo por defecto, y el endoso del subcontratista de acristalamiento resulta ser una forma de operaciones en curso, que, bajo este hipotético, no alcanzaría el trabajo completado años antes, dejando que la propia póliza del GC absorbiera la defensa. El certificado decía "asegurado adicional"; el endoso decidió el resultado.
Documentación que solicitará una aseguradora
- Contrato celebrado, o como mínimo los artículos de seguro e indemnización.
- Lista de valores y valor total completado.
- Calendario de construcción, incluidas las fechas de secado y cerramiento.
- Plano del sitio, seguridad y protección contra incendios en el sitio.
- Listado de subcontratistas con criterios de precalificación, más certificados y endosos
- Programa de seguridad escrito y cualquier plan de seguridad específico del sitio.
- Ejecuciones de pérdidas, hoja de trabajo de modificación de experiencia e inscripción de resumen
Errores comunes
- Asegurar el riesgo de los constructores al valor del contrato en lugar del valor terminado
- Aceptar certificados de subcontratista sin el endosos subyacente
- Suponiendo que CG 20 10 satisface un requisito de operaciones completadas
- Permitir que un agregado general sirviera para cada proyecto cuando CG 25 03 estaba disponible
- Ofertar un trabajo de resumen sin fijar el precio de lo que excluye el resumen
- Firmar el lenguaje de indemnización antes de verificar el estatuto anti-indemnización del estado del proyecto
- Descartar operaciones completadas endosos mientras la obligación aún se ejecuta
- Tratar el diseño delegado como un riesgo de construcción, no como uno responsabilidad profesional
Preguntas para hacerle a su agente
- ¿El riesgo de los constructores se limita al valor final estimado y a quién se nombra en él?
- ¿Se incluyen los costos indirectos y el retraso en la finalización, y en qué sublímites?
- ¿Cómo se manejan en este sitio las inundaciones, los terremotos y los vendavales con nombre?
- ¿Mi CGL lleva un agregado designado para proyectos de construcción y se puede agregar?
- ¿Qué formularios asegurado adicional están en mi póliza, por número de formulario y fecha de edición?
- ¿Durante cuánto tiempo se mantendrá el estado de las operaciones completadas y cómo se realiza el seguimiento?
- ¿Qué excluye este resumen y quién asegura la responsabilidad del diseño?
Preguntas frecuentes
¿Quién debería comprar el riesgo de los constructores: el propietario o el contratista? Cualquiera puede, y el contrato suele decidir. Lo que importa es que se nombre a todas las partes con un interés asegurable y que el límite refleje el valor completado estimado.
¿Los constructores cubren el riesgo de mano de obra defectuosa? Generalmente no es el costo de corregir el diseño, la mano de obra o los materiales defectuosos. El daño resultante de un peligro cubierto posterior puede ser una cuestión diferente: lea el formulario.
¿Cuál es la diferencia entre la cobertura asegurado adicional de operaciones en curso y completadas? Los formularios de operaciones en curso abordan la responsabilidad mientras el trabajo está en progreso; Los formularios de operaciones completados abordan las lesiones o daños una vez finalizado el trabajo. Son endosos separados y al requerir uno no se obtiene el otro.
¿Cuánto dura la exposición a defectos de construcción? Más de lo que la mayoría de los contratistas planean. Los estatutos de prescripción y reposo varían según el estado, por lo que la continuidad de las operaciones completadas y los fecha retroactiva merecen atención en el momento de la renovación.
Información general, no asesoramiento legal ni recomendación de pólizas; La cobertura, las exclusiones y los límites varían según el proveedor y el formulario de póliza. Los requisitos de Compensación para trabajadores varían según el estado, el tamaño del empleador y la industria; en Texas, el Departamento de Seguros señala que Los empleadores privados pueden optar por tener la cobertura compensación para trabajadores, pero no es obligatoria en la mayoría de los casos..
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Antes de firmar el contrato del próximo propietario, lea sus artículos de seguro e indemnización comparándolos con los formularios de póliza reales. BluePeak Digital crea programas específicos de proyectos para empresas constructoras, contratistas generales, contratistas comerciales y especializados y negocios inmobiliarios. Para conocer el programa a nivel de empresa, consulte nuestro guía de seguros para contratistas o navega por nuestro lineas de cobertura.
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