Tanto una asociación de condominios como el propietario de un edificio de apartamentos aseguran bienes inmuebles habitables, pero no representan el mismo riesgo. La asociación asegura una estructura que no es de su entera propiedad, en nombre de los propietarios de unidades cuyas pólizas individuales deben continuar donde termina la asociación. El propietario del apartamento asegura un único bien de su propiedad, con un balance y un juego de llaves. Los programas de cobertura parecen similares desde la distancia. De cerca, la división es estructural, y la mayoría de las brechas que causan problemas en el momento del reclamo provienen de tratar a los dos como intercambiables.
Se trata de esa división, la fricción suscripción que se ve ahora en estos edificios y cómo una agencia cierra las brechas antes de que una pérdida obligue a plantear la pregunta.
¿Qué cobertura realmente necesitan?
El condominio o asociación HOA
El centro del programa de la asociación es el póliza maestra — el paquete de propiedad comercial y responsabilidad civil que cubre el edificio y los elementos comunes. Lo más importante es dónde termina la responsabilidad de la asociación y comienza la del propietario de la unidad. Ese límite no lo establece el asegurador; lo establece la asociación declaraciones y estatutos, y la póliza maestra debe escribirse para que coincida con ella.
Hay tres formas comunes de realizar la división:
- Paredes desnudas — la cobertura de propiedad de la asociación termina en las paredes exteriores, y la póliza del propietario de la unidad (normalmente una HO-6) cubre todo el interior. La asociación lleva el caparazón; el dueño lleva el interior.
- Entidad única — la asociación cubre la unidad hasta los montantes, y la póliza del propietario cubre el contenido y los bienes personales del interior.
- Todo incluido — la póliza de la asociación también cubre el interior de la unidad, y la póliza del propietario es más limitada, a menudo solo contenido y responsabilidad.
Si la póliza maestra está redactada en una división diferente a la que realmente establecen las declaraciones, hay una brecha o una superposición que nadie nota hasta que una pérdida llega a la costura. Ése es el problema estructural más común en los seguros habitacionales, y es un problema de documentos, no de primas.
En torno a la póliza maestra, un programa de asociación completo generalmente incluye:
- Propiedad comercial sobre el edificio y elementos comunes, escritos a la correcta base de desglose y valoración.
- Responsabilidad civil general para las operaciones de la asociación: las áreas comunes, las comodidades, los incidentes que ocurren en la propiedad de la asociación.
- Responsabilidad Directores y funcionarios (D&O) para el tablero. Los miembros de la junta son voluntarios que toman decisiones que conllevan exposición legal, y la póliza responsabilidad civil general de la asociación no está diseñada para responder a reclamos contra ellos en su calidad de directores. D&O es una línea separada y es la que con mayor frecuencia falta en un programa que, de otro modo, parece completo. Ver el Cobertura directores y funcionarios página para saber cómo está estructurada esa línea.
- Crimen y fidelidad cobertura de los fondos de la asociación: el dinero de cuotas, la cuenta de reserva, la cuenta de operaciones. Una junta que maneja dinero necesita una póliza diseñada para responder al robo o fraude que involucre esos fondos, sujeto a la redacción de la póliza.
- Avería del equipo para los sistemas mecánicos del edificio: calderas, HVAC, ascensores, la infraestructura que falla silenciosamente y luego todo a la vez.
- Ordenanza o ley Cobertura, que responde al costo de restaurar un edificio dañado al código actual cuando ocurre una pérdida, sujeto a la redacción de la póliza y al entorno del código local.
- Pérdida de evaluaciones — el equivalente de la asociación a la cobertura ingresos del negocio. Si una pérdida impide que la asociación cobre las cuotas, esta cobertura está diseñada para responder a esa pérdida de ingresos, sujeto a la redacción de la póliza.
- Umbrella o exceso por encima de los límites de responsabilidad primaria, dimensionados deliberadamente y no como un complemento predeterminado.
El propietario del apartamento o multifamiliar.
El programa para propietarios de apartamentos es el equivalente para propietarios únicos de la misma lista, con una adición importante: pérdida de alquileres. Mientras que la protección de ingresos de la asociación es la pérdida de valoraciones, la del propietario es la pérdida de alquileres: los ingresos por alquiler que el edificio habría producido si no hubiera sufrido daños. El resto de la estructura es la misma: propiedad comercial, responsabilidad civil general, delito y fidelidad a los fondos del propietario, avería de equipo, ordenanza o ley, y capa umbrella o exceso.
Un punto que vale la pena exponer claramente, porque es donde los programas fallan silenciosamente: compensación para trabajadores y automóvil comercial son pólizas separadas, colocadas junto al paquete, nunca forman parte de él. No son endosos en la póliza de propiedad o responsabilidad. Son sus propias líneas, con su propio suscripción, sus propias formas y sus propias renovaciones. Un programa que los trata como una ocurrencia tardía –o asume que ya están cubiertos por el paquete principal– tiene una brecha que es fácil pasar por alto y costosa de encontrar.
Los puntos débiles que se ven ahora en estos edificios
Algunas presiones suscripción aparecen consistentemente en los edificios habitacionales durante la renovación y afectan a los condominios y apartamentos de manera diferente.
Edad y estado del tejado. Los suscriptores Mire primero el techo. Un techo más antiguo, o uno con un historial documentado de goteras o parches, cambia la forma en que se ve el edificio en el momento de la renovación. El escrutinio no se trata de la prima; se trata de si la aseguradora está dispuesto a firmar el edificio y en qué condiciones. Un techo que ya pasó su vida útil esperada puede reducir el campo de aseguradoras que cotizarán el edificio, independientemente de cualquier otra cosa en el programa.
Valoración de coste de reposición y coseguro. El límite de propiedad debe compararse con el costo real de reposición del edificio, no con su valor contable o su valor de mercado. Cuando el límite se establece por debajo del umbral que requiere la póliza en relación con el costo de reposición, el coseguro puede reducir la respuesta ante una pérdida. La presión aquí no es un número único; es la disciplina de valorar correctamente el edificio en cada renovación, porque el coste de reconstrucción cambia y el límite no se sigue automáticamente.
Estructura Deducible. Las pólizas habitacionales utilizan cada vez más porcentajes deducible para el viento y el granizo, en lugar de una cantidad fija en dólares. Un porcentaje deducible en un edificio grande es una exposición significativa y cambia la economía de una pérdida de una manera que un deducible plano no lo hace. La estructura del deducible (no solo la cantidad) es parte de la conversación suscripción.
Historial de pérdidas por daños por agua. Un historial de pérdidas de agua, particularmente en un edificio con un problema conocido de plomería o techo, es una de las formas más rápidas de reducir el apetito de las aseguradoras. El historial de pérdidas se lee en contexto: la causa, la frecuencia y si se ha abordado la condición subyacente. Un edificio que ha solucionado el origen de una pérdida pasada se lee de manera diferente que uno que no lo ha hecho.
Menor apetito por los edificios con estructura más antigua. Los edificios residenciales con estructura de madera, especialmente los más antiguos, tienen menos opciones de aseguradoras que los de mampostería u hormigón. El tipo de construcción es un factor principal de suscripción y puede limitar las opciones de renovación de formas que no siempre resultan evidentes hasta consultar al mercado.
La unión entre la póliza maestra y el HO-6. Esta es la brecha que pertenece específicamente al lado del condominio. La póliza principal de la asociación y la HO-6 del propietario de la unidad son emitidas por diferentes compañías, para diferentes asegurados, en una división que se supone debe estar definida por las declaraciones. Cuando las dos pólizas no se alinean con esa división, la pérdida que cae en la costura es la que se disputa. La aseguradora de la asociación dice que es responsabilidad del propietario; La aseguradora del propietario dice que es de la asociación. Las declaraciones son el documento que lo resuelve, y la resolución es mucho más limpia cuando se elabora antes de una pérdida que después de una.
Cómo se cierra la brecha
El trabajo no consiste en encontrar una póliza más barata. Se trata de asegurarse de que el programa esté diseñado para coincidir con la estructura real del riesgo, de modo que se conozcan las costuras y los límites sean deliberados.
Lectura de las declaraciones contra el formulario de póliza maestra. Antes de una pérdida, las declaraciones y los estatutos de la asociación se comparan con la póliza maestra para confirmar que la división de responsabilidad que asume la póliza es la división que los documentos realmente establecen. Si las declaraciones dicen paredes desnudas y la póliza está escrita como una sola entidad, ese es un problema visible en el papel y solucionable en el momento de la renovación. No es un problema que sea visible después de que una pérdida de agua haya llegado a la costura. Este es el paso de mayor valor en el programa de la asociación y es un ejercicio de documentación, no de fijación de precios.
Construir el límite de propiedad y el exceso de estructura deliberadamente. El límite de propiedad se establece en función de una valoración actual del costo de reposición, no de una valoración obsoleta. La capa en exceso se dimensiona según la exposición de responsabilidad real del edificio y la asociación, no como un complemento predeterminado. Ambas son decisiones que se deben tomar con el suscripción delante, no heredado de la última renovación.
Coordinar las colocaciones separadas de compensación para trabajadores y de automóviles comerciales. Debido a que esas dos líneas son pólizas separadas, obtienen su propio suscripción, sus propios formularios y sus propias fechas de renovación. Coordinarlos con el paquete principal (asegurarse de que estén vigentes, clasificados correctamente y que no se suponga que están cubiertos por la póliza de propiedad o responsabilidad) es parte del cierre del programa, no una ocurrencia tardía.
el negocio inmobiliario La página cubre el panorama más amplio de seguros comerciales para propietarios y administradores de propiedades en el área metropolitana de Kansas City, y cómo estos programas habitacionales encajan en él.
El principio subyacente es el que Asociación de condominios y seguro de HOA marco se construye: la cobertura de la asociación y la cobertura del propietario de la unidad son dos mitades de una estructura, y la división entre ellas debe conocerse, por escrito, antes de que sea necesaria. Cuando es así, el programa se mantiene. Cuando no es así, la pérdida es en la brecha.
Las descripciones de cobertura en este artículo son generales y están sujetas a la redacción específica de la póliza. Describen a qué está diseñada una cobertura, no una garantía de pago.